Tin VIP
Công ty Bất Động Sản Ân Minh, chuyên môi giới BĐS Q.1 và Q.3, ĐC: 221/2 Trần Quang Khải, P.Tân Định, Q1, Tel. 62911952, Hotline: 22334455,
xem tiếp
|  |
Chúng tôi cần cho thuê 1 bảng hiệu quảng cáo ngoài trời tại ngã tư Trần Hưng Đạo và Hồ Hảo Hớn Q.1 Tp.HCM
xem tiếp
| |
Cho thuê gấp văn phòng đẹp, sang trọng, mới 100%, vị trí đắc địa tại Cao ốc Hàn, 301 Trần Hưng Đạo, P.Cô Giang, Q.1
xem tiếp
| |
Nhà cho thuê – chính chủ: 49 Huỳnh Tịnh Của P.8 Q.3 Tp.HCM
xem tiếp
| |
Tin Nhà đất - RSS
nhadat.sangnhuong.com rss
|
CHỢ BẤT ĐỘNG SẢN  Tin tức thị trường THỊ TRƯỜNG Bất động sản 2012: Tìm vốn ở đâu ?
|
Bất động sản 2012: Tìm vốn ở đâu ? |
|
|
|
Người viết: Theo Diễn Đàn Doanh Nghiệp
|
|
06/04/2012 |
Tín dụng ngân hàng liệu là tác nhân duy nhất có thể kéo thị trường
BĐS VN phục hồi trong thời điểm hiện nay? Không thể phủ nhận vai trò của
dòng tiền này trong hoạt động sản xuất kinh doanh của DN VN nói chung,
đặc biệt là của thị trường BĐS nói riêng.
Các chủ đầu tư nên tiếp cận đến các nguồn vốn cá nhân trên cơ sở tăng niềm tin cho người mua
|
Tuy nhiên, vay ngân hàng không phải là phương án duy nhất, vẫn còn nhiều
cách “xoay” vốn khác để tạo đà cho sự hồi phục của BĐS trong năm 2012.
Suy thoái: Ai mất tiền nhiều nhất ?
Có thể nói rằng, thị trường BĐS đang đón nhận tin vui đầu tiên khi NHNN
đã công bố tháo “van” cho 4 nhóm tín dụng. Nhưng, từ việc “tháo van” đến
lúc dòng vốn thật sự gia nhập được vào thị trường vẫn là một câu chuyện
dài khi tăng trưởng tín dụng của NH vẫn khống chế ở mức 17%/năm và lãi
suất huy động của ngân hàng vẫn ở mức 13%/năm. Nói như Giáo sư Đặng Hùng
Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thì với mức huy động
13%, lãi suất cho vay sẽ ở mức 19% khá rủi ro. Cho nên, chỉ khi thực sự
cần thiết nhà đầu tư mới nên tiếp cận vốn tín dụng. Như vậy, có thể
thấy rằng, khó khăn trong BĐS vẫn chưa thể qua trong một sớm một chiều.
Nhưng, có thật sự tất cả các nhà đầu tư BĐS đều khó khăn? Điều này không
hẳn đúng trong thời điểm hiện nay. Thực tế, các nhà đầu tư trực tiếp ở
Hà Nội ít chịu phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng hơn ở phía Nam do họ ít
chịu phụ thuộc từ vốn vay tín dụng hơn. Theo con số không chính thức,
vốn vay ngân hàng cho các dự án BĐS ở Hà Nội chỉ chiếm khoảng 40%, còn
lại 60% huy động từ các nguồn khác như nhà đầu tư thứ cấp, người tiêu
dùng, góp vốn…. Trong khi đó, ở TP HCM con số này lần lượt là 80% và
20%. Có thể thấy rằng, trong thời gian qua, những nhà đầu tư chịu ảnh
hưởng nhiều nhất từ đợt suy thoái chính là nhà đầu tư thứ cấp chứ không
phải là nhà đầu tư trực tiếp. Vì vậy, mức giảm giá ở Hà Nội cũng không
“căng” như ở TP HCM.
Cung - cầu chưa gặp nhau
Chính vì mức độ phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng của nhà đầu tư Hà Nội
và TP HCM khác nhau nên diễn biến của thị trường BĐS ở hai khu vực này
trong thời gian tới cũng khác nhau.
Theo ông Võ, ở Hà Nội, vốn tiếp tục để triển khai dự án có thể gặp rất
nhiều khó khăn do không có nguồn mới nhưng họ không chịu áp lực giải
chấp nên khả năng nhà đầu tư trực tiếp chấp nhận tiếp tục giảm giá dự án
không cao. Nhiều chủ đầu tư cũng cho rằng, mức giá BĐS tại các dự án
hiện nay đã tiệm cận với chi phí. Nếu giá bán tiếp tục giảm nữa chủ đầu
tư chỉ còn hai lựa chọn: Chấp nhận lỗ hoặc giảm chất lượng xây dựng. Hai
khả năng đều rất khó xảy ra khi mà tình cảnh của họ vẫn ở mức có thể
chấp nhận được. Mặc khác, người tiêu dùng thật sự khi mua nhà, đất đặt
nặng ưu tiên về hạ tầng, sự tiện lợi, phong thủy… hơn là giá cả. Do đó,
khả năng giảm giá tiếp tục ở những dự án có điều kiện tốt, đáp ứng nhu
cầu người tiêu dùng khó xảy ra. Đồng tình, ông Ulf Bieler – Trưởng bộ
phận Dịch vụ quản lý BĐS, Cty CBRE VN cho rằng nhà đầu tư cần dựa trên
yếu tố cơ bản cần thiết của sinh hoạt hàng ngày và lợi ích cá nhân để
tìm thấy nhu cầu thực của những người tiêu dùng... mua để ở.
Trong khi đó ở TP HCM, tình hình không được khả quan như vậy. Cung BĐS
cao gấp 3 lần so với Hà Nội trong khi nhu cầu ở mức tương đương, cùng
với áp lực giải chấp ngân hàng đang tiếp tục kéo dài khiến diễn biến thị
trường tiếp tục phức tạp trong thời gian tới.
Mặc dù giá BĐS đã giảm khá sâu và ở một số khu vực khó có khả năng giảm
tiếp như ở Hà Nội nhưng thị trường vẫn chưa có nhiều tín hiệu “tan
băng”, nguyên nhân vẫn do cung và cầu vẫn chưa thể gặp nhau. Theo ông
Võ, tuy chủ đầu tư cho biết mức giá đã chạm vốn đầu tư ban đầu nhưng vẫn
còn cao so với người tiêu dùng, và điều quan trọng nữa là họ chưa thực
sự có niềm tin vào thị trường. Đây là hệ quả của một thời gian dài, đầu
tư BĐS sinh lợi nhuận “khủng” khiến cho các chủ đầu tư không nghiên cứu
nhiều về vật liệu, giá thành sản xuất… dẫn đến chi phí xây dựng tăng
cao.
Nếu căn cứ trên những cơ sở này, có thể thấy, người tiêu dùng TP HCM “có
quyền” hi vọng mức giá BĐS hợp lý hơn. Nhưng ở Hà Nội tình trạng lình
xình này sẽ tiếp tục kéo dài một thời gian nữa trước khi cung và cầu
thực sự tìm được tiếng nói chung.
Giải pháp tiếp cận vốn
Khi được hỏi về giải pháp vốn, với tư cách... “người của ngân hàng”, TS
Nguyễn Thị Mùi – Giám đốc Trường Đào tạo nguồn nhân lực Vietinbank chia
sẻ, “giải pháp vốn cho riêng thị trường BĐS cũng được coi là một ý kiến
trực diện nhưng nếu chỉ loanh quanh giải quyết vốn cho thị trường này
thì sẽ không bao giờ tìm được vốn. Thay vào đó, một mặt là vốn, có thể
từ chính DN BĐS hoặc các kênh bên ngoài, nhưng mặt khác là chính sách.
Nếu không đồng bộ hai vấn đề này mà chỉ đòi hỏi vốn không thì tôi cho là
rất khó”.
Phân tích các nguồn vốn bổ sung cho thị trường BĐS trong thời điểm hiện nay, ông Võ đưa ra 4 gợi ý tiếp cận vốn.
Mặc dù giữ vị trí quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển thị trường
nhưng ông Võ không đánh giá cao tín dụng ngân hàng khi lãi suất vẫn ở
mức cao và khả năng tiếp cận vẫn chưa thực sự được giải quyết. Thứ hai,
nguồn vốn FDI cũng có thể là một lựa chọn khả thi cho các nhà đầu tư
trong thời điểm này. Với lợi thế trường vốn, ổn định, các nhà đầu tư
nước ngoài đang chiếm nhiều lợi thế trước nhà đầu tư nội. Thứ ba, có một
hình thức mà nhà đầu tư Hà Nội đã làm rất tốt trong thời gian qua chính
là việc huy động vốn từ các nhà đầu tư cá nhân, người tiêu dùng, người
góp vốn đơn lẻ… Bởi thực tế, dòng tiền trong dân vẫn đang rất cao và
được gửi vào các NHTM để hưởng lãi suất. Dòng tiền này sẵn sàng tham gia
vào thị trường ngay khi nhà đầu tư thực sự có lòng tin vào sự hồi phục
cũng như tính minh bạch của dự án. Cuối cùng, nguồn vốn được ông Võ đánh
giá cao nhất chính là vay tín dụng từ ngân hàng ngoại thế chấp bằng tài
sản ở trong nước. Tuy nhiên, hình thức này vẫn chỉ kỳ vọng được áp dụng
trong tương lai gần khi mà các cơ chế giải chấp trong điều kiện người
vay không thanh toán được khoản vay được xem xét và xây dựng hoàn thiện.
Chia sẻ thêm về các phương án tiếp cận vốn, bà Mùi cho biết, Chính phủ
không cấm việc vay vốn ngân hàng có thế chấp tài sản ở VN nhưng khó khăn
ở đây là chúng ta chưa có một cơ chế quản lý. Trong điều kiện, khoản
vay được thanh toán đúng hạn sẽ không có vấn đề gì nhưng nếu khoản vay
không thanh toán được sẽ rất khó khi giải quyết giải chấp tài sản. Lúc
này, khi chuyến tài sản ra ngoại tệ sẽ vướng vào quy định quản lý ngoại
hối. Bà Mùi giải thích, hiện nay, nguồn vốn tại ngân hàng chủ yếu là vốn
ngắn hạn nhưng nhu cầu vay của DN BĐS lại là vốn trung và dài hạn như
vậy sẽ rất rủi ro. Hiện nay, ngân hàng không hoàn toàn đóng cửa với BĐS
mà họ phải chọn lọc dự án để cho vay. Dự án nào thật sự tốt, có khả năng
thanh khoản cao vẫn có khả năng tiếp cận vốn ngân hàng.
Các chủ đầu tư nên tiếp cận đến các nguồn vốn cá nhân trên cơ sở tăng
niềm tin cho người mua. Hiện nguồn vốn này còn khá dồi dào, khi các tín
hiệu thị trường hồi phục nó sẽ nhanh chóng quay lại. Theo bà Mùi, chủ
đầu tư có thể chuyển đổi sang hình thức cho thuê căn hộ để kích cầu sau
đó chuyển trở lại mua bán, chuyển nhượng.
ThS LS Trịnh Văn Quyết -Chủ tịch HĐQT FLC:
5 giải pháp phục hồi và ổn định thị trường
Thứ nhất, Chính phủ cần nỗ lực hơn nữa trong chỉ đạo, điều hành để ổn
định các chính sách vĩ mô, đặc biệt là chính sách tài khóa và tiền tệ,
kiểm soát lạm phát.
Thứ hai, NHNN cần tiếp tục theo dõi sát diễn biến tình hình thị trường
để kịp thời điều chỉnh giảm lãi suất huy động, lãi suất tái cấp vốn và
lãi suất qua đêm theo lộ trình đã định, đồng thời chỉ đạo các ngân hàng
thương mại khẩn trương hạ lãi suất cho vay để giảm chi phí đầu tư và
kích cầu tín dụng cho BĐS. Trên cơ sở kiểm soát tăng trưởng tín dụng và
an toàn hệ thống, kích thích đầu tư, thúc đẩy tăng trưởng, Chính phủ cần
xem xét chỉ đạo NHNN nới lỏng các hạn chế đối với tín dụng phi sản
xuất, trong đó có tín dụng dành cho đầu tư BĐS.
Thứ ba, Chính phủ cần có các giải pháp để tái cấu trúc mạnh mẽ thị
trường BĐS. Rà soát và kiên quyết loại bỏ các dự án đầu tư không khả thi
hoặc kém hiệu quả. Đồng thời, các bộ, ngành, địa phương cần tăng cường
công tác thanh tra, kiểm tra của chủ đầu tư, phát hiện và xử lý nghiêm
các vi phạm về thủ tục pháp lý, tiến độ triển khai dự án, huy động vốn
đầu tư, khôi phục lại niềm tin cho nhà đầu tư và tăng tính an toàn cho
thị trường BĐS. Luật đất đai, Luật nhà ở và Luật kinh doanh BĐS cần sớm
được sửa đổi, bổ sung để tăng cường vai trò quản lý, giám sát của các cơ
quan nhà nước đối với thị trường BĐS.
Thứ tư, để giảm thiểu khó khăn, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư sớm
khắc phục những tác động của khủng hoảng và triển khai dự án đúng tiến
độ, bên cạnh việc xem xét nới lỏng tín dụng, Chính phủ cần xem xét việc
giảm thuế, giãn tiến độ nộp thuế và các nghĩa vị tài chính đối với các
DN kinh doanh BĐS.
Thứ năm, Chính phủ, các bộ, ngành liên quan và các địa phương cần đẩy
mạnh việc thu hút vốn FDI vào lĩnh vực BĐS. Đồng thời, có cơ chế, chính
sách phù hợp, thông thoáng để tạo điều kiện cho Việt kiều đầu tư và sở
hữu BĐS tại VN, qua đó duy trì và gia tăng lượng kiều hối về VN, tạo
thêm xung lực cho thị trường BĐS phục hồi và phát triển.
 |
|
Cập nhật ( 06/04/2012 )
|
|
Lưu địa chỉ  
|
_814dd280e7f5964fc438026cf195ac7c.jpg)
