Cả nước hiện tồn kho khoảng 42.230 căn nhà ở trong đó có tới 26.444 căn hộ và 15.786 căn nhà thấp tầng

 

Tồn kho hơn 42.000 căn nhà ở

 

Theo báo cáo, từ đầu năm 2012 đến nay, thị trường BĐS tiếp tục gặp khó khăn, giá cả BĐS nhà ở sụt giảm ở tất cả các phân khúc thị trường. Số lượng giao dịch không nhiều, một số dự án không có giao dịch. Đặc biệt tại TP.HCM và Hà Nội là nơi mà có nhiều dự án BĐS lớn, chiếm khoảng gần 50% thị trường BĐS cả nước, cũng là nơi tình hình thị trường khó khăn nhất.

 

Tổng hợp báo cáo chưa đầy đủ của 50 địa phương, hiện tồn kho khoảng 42.230 căn nhà ở trong đó có tới 26.444 căn hộ và 15.786 căn nhà thấp tầng. Các phân khúc khác như văn phòng cho thuê cũng tồn kho 92.800m2 sàn, trung tâm thương mại 98.407m2 sàn, đất nền nhà ở xấp xỉ 792,2ha, đất thương mại khác hơn 195,1ha. Ước tính giá trị tổng lượng vốn tồn kho khoảng 111.963 tỷ đồng.

 

Riêng TP.HCM, thống kê từ 121 dự án đã tồn kho tới 14.816 căn nhà, 58.748m2 mặt bằng thương mại, 300.071m2 đất nền với tổng giá trị ước tính 30.242 tỷ đồng. Tại Hà Nội, chỉ căn cứ báo cáo của 13 chủ đầu tư thì lượng tồn kho đã lên tới 5.875 căn nhà, 5.459m2 mặt bằng thương mại, văn phòng với giá trị khoảng 14.070 tỷ đồng.

 

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng BĐS đến 31/10/2012 khoảng 207.595 tỷ đồng, tăng 3,6 % so với thời điểm 31/12/2011. Nợ xấu chiếm khoảng 6,5% tổng dư nợ BĐS, nhưng đại đa số doanh nghiệp nợ BĐS khó có khả năng thanh toán khi đến hạn do không bán được sản phẩm.

 

Thị trường BĐS gặp khó khăn do nhiều nguyên nhân, ngoài nguyên nhân khách quan như ảnh hưởng của suy thoái kinh tế toàn cầu, do suy giảm kinh tế trong nước, thì các nguyên nhân chủ quan là do thị trường BĐS phát triển thiếu quy hoạch, chưa có kế hoạch và điều tra nhu cầu của thị trường. Đầu tư BĐS theo phong trào, tâm lý "đám đông", dẫn đến cung vượt quá cầu có khả năng thanh toán của thị trường.

 

Đề xuất hàng loạt chính sách đột phá

 

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, năm 2013, Bộ Xây dựng tập trung hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến phát triển đô thị và nhà ở, theo hướng tăng cường công tác quản lý nhà nước thống nhất từ Trung ương đến địa phương đối với phát triển đô thị và thị trường BĐS, bảo đảm cho thị trường này phát triển ổn định, theo quy hoạch, kế hoạch, cân đối cung cầu, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội. Cùng với việc đề xuất nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng sẽ tổng kết sớm Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 về Thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam để bổ sung vào Luật Nhà ở sửa đổi hoặc sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12, theo hướng mở rộng đối tượng và điều kiện mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho tổ chức, cá nhân nước ngoài.

 

Các tỉnh - thành phố cần triển khai thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt; lập chương trình phát triển nhà ở hàng năm, 5 năm và dài hạn của địa phương cũng như đưa chỉ tiêu, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội là chỉ tiêu chính trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, đưa vào Nghị quyết của cấp ủy và thông qua Hội đồng nhân dân để thực hiện.

 

Điều chỉnh cơ cấu thị trường nhằm lấy lại thăng bằng cán cân cung - cầu được bắt đầu từ chính việc rà soát các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, tiến hành phân loại các dự án phát triển nhà ở, BĐS. Theo đó, dừng các dự án chưa giải phóng mặt bằng hoặc đang giải phóng mặt bằng nhưng không phù hợp kế hoạch phát triển của địa phương. Thậm chí các dự án đã giải phóng mặt bằng nhưng không phù hợp với nhu cầu và kế hoạch thì tạm thời điều chỉnh mục đích sử dụng đất có thời hạn; cho phép Chủ đầu tư tổ chức khai thác kinh doanh, không để đất trống và chỉ đầu tư tiếp khi được cấp có thẩm quyền cho phép.

 

Các công trình nhà ở đang thi công dở dang hoặc đã hoàn thành nhưng tồn kho không bán được do diện tích căn hộ quá lớn thì tùy theo từng khu vực, cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ cho phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân. Dự án phát triển nhà ở thương mại đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa triển khai công trình nhà ở thì cho phép cơ cấu lại, chuyển sang làm nhà ở xã hội phục vụ người có thu nhập thấp, công nhân lao động. Những dự án nhà ở tồn kho không bán có thể xem xét chuyển đổi sang các công trình dịch vụ đang có nhu cầu và phù hợp với quy hoạch như: bệnh viện, trường học, khách sạn, dịch vụ thương mại...

 

Hàng loạt chính sách có tính đột phá được Bộ Xây dựng đề xuất Quốc hội và Chính phủ thông qua để thực hiện trong năm 2013. Điển hình như: gia hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng cho các doanh nghiệp đầu tư - kinh doanh (bán, cho thuê, cho thuê mua) nhà ở; doanh nghiệp được nộp tiền sử dụng  đất theo tiến độ thanh toán tiền bán hàng trong thời gian tối đa 24 tháng; giảm thuế suất thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội xuống còn 5% để người mua nhà được hưởng lợi và tạo điều kiện cho doanh nghiệp giảm giá bán; giảm 50% thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở thương mại đối với những căn hộ dưới 70m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 trong thời hạn 12 tháng, kể từ 1/7/2013.

 

Bên cạnh đó, các địa phương có tồn kho BĐS lớn phải hạn chế tối đa đầu tư từ ngân sách để xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội mà dùng vốn đầu tư đã có trong kế hoạch và đề nghị Chính phủ xem xét ứng vốn trước để mua lại các dự án nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu tái định cư, nhà ở xã hội cho thuê giá rẻ, nhà ở cho sinh viên. Cùng đó, các định chế tài chính mới để phát triển các công cụ tài chính cho thị trường BĐS như: Quỹ Tiết kiệm nhà ở, Quỹ đầu tư BĐS, Cơ quan tái thế chấp nhà ở ... nhằm tạo nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường BĐS cũng sẽ sớm được hoàn thành.